Тема 11. Международные стандарты оценки
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | Тема 11. Международные стандарты оценки |
| Рубрика (тематическая категория) | Государство |
Рис. 2. Формы государственного регулирования оценочной деятельности
Рис. 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности
Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.).
Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.
За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей базе развитую и доступную систему образования.
Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. По этой причине исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, ᴛ.ᴇ. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.
Сегодня значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Οʜᴎ предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, в случае если результат дела может отразиться на профессии в целом.
Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.
В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. При этом бурное развитие профессии на волне переоценки базовых фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России крайне важно введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуᴦ. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельности в РФʼʼ, который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается РФ.
Основными требованиями к лицензированию ЮЛ изложенными в ст.24 Закона, являются:
§ государственная регистрация в качестве юридического лица;
§ наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
§ уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
В августе 1999 ᴦ. было принято Постановление Правительства РФ ʼʼОб уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФʼʼ от 20.08.1999 № 932, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества РФ (Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в РФ и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Данные документы были приняты в 2001 ᴦ. ʼʼПоложение о лицензировании оценочной деятельностиʼʼ утверждено постановлением Правительства РФ от 11.04.2001ᴦ. № 285, ʼʼСтандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельностиʼʼ, - Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 ᴦ. № 519л.
Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории РФ.
Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:
а) оценка стоимости недвижимого имущества – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
б) оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;
в) оценка стоимости нематериальных активов – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в т.ч. исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;
г) оценка стоимости предприятия (бизнеса) – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов;
д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.
Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществление оценочной деятельности являются:
а) соблюдение лицензиатом законодательства РФ и законодательства субъектов РФ об оценочной деятельности;
б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, крайне важно й для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;
в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;
г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;
д) для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.
Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы.
а) заявление о выдаче лицензии с указанием:
§ для ЮЛ - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного номера налогоплательщика, реквизитов расчетного счета в банке;
§ для индивидуального предпринимателя - ФИО, данных документа͵ удостоверяющего личность;
§ лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));
§ срока, в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;
б) копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателяʼʼ
в) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;
г) справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием идентификационного номера налогоплательщика;
д) сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;
е) документ, подтверждающий внесение соискателем лицензии платы за рассмотрение заявления.
Одной из базовых форм государственного регулирования оценочной деятельности является выработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.
Различают международные и национальные стандарты оценки.
Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee – IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. РФ в данной организации представляет Российское общество оценщиков.
Ни в США, ни в Европе ʼʼнормативыʼʼ, или ʼʼстандартыʼʼ, оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из базовых задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 .государств – членов IVSC.
Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.
Сегодня IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.
1 июля 2000 ᴦ. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 ᴦ. были приняты МСО в редакции 2001 ᴦ. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуᴦ. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IАSВ).
Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. При этом для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.
МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов №2 при оценке, проводимой для целей кредитования под залоᴦ.
МСО-2001 включают в себя также 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.
Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта͵ что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.
Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют неĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.
Национальные стандарты оценки отражают:
Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;
Национальные политические и общественные цели;
Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.
Стандарты оценки США
Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 ᴦ. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:
1. обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
2. назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.
В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Вместе с тем, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты крайне важно профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, се оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на базе и в соответствии с ЕСПОП.
Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRRЕА), принятый конгрессом в 1989 ᴦ., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками составлялись в соответствии с ЕСПОП.
В 1992 ᴦ. Административно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.
В ЕСПОП представлены:
Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела; Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены Определения для данных Стандартов.
Европейские стандарты оценки
Европейская группа оценщиков базовых фондов (ТЕGОVОFА была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 ᴦ. После слияния с аналогичной организацией ЕUROVAL, группа в настоящее время принято называть ʼʼЕвропейскаягруппа ассоциаций оценщиковʼʼ (Тhе Еvгореаn Gгоuр оf Vаluегs Assосiаtions - ТЕGоVА). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организации во всех странах Европейского союза.
Сегодня членами ТЕGоVА являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.
ТЕGоVА работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.
Особенности Европейских стандартов . Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки выполняемые для целей составления бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.
С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчётов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.
Следует отметить, что ЕСО не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - ϶ᴛᴏ обеспечение:
§ помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
§ согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
§ стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
§ точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
§ повышения понимания роли оценщика;
§ установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.
ЕСО (так называемая ʼʼГолубая книгаʼʼ) были приняты в последней редакции в 2000 ᴦ. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов МСО, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.
В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение базовых целей оценки и баз оценки, а также определения различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.
В Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.
Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимость , специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценки для ипотечного кредитования, согласно стандартам, крайне важно учитывать такие факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая будущая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.
Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.
Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.
Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.
Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:
1. факторы, влияющие на стоимость;
2. оценка специальных объектов;
3. оценка машин и оборудования;
4. оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5. оценка сельскохозяйственных объектов;
6. оценка исторических объектов;
7. оценка бизнеса;
8. оценка нематериальных активов;
9. оценка индексов недвижимости;
10. международные оценки;
11. оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12. распределение стоимости между землей и зданиями;
13. особенности оценки в различных странах.
К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.
Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ЕСО. При этом общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.
любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.
В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.
Тема 11. Международные стандарты оценки - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 11. Международные стандарты оценки" 2017, 2018.
В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:
1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».
2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.
3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.
4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) - «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.
В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом«Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже,в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов,которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки,требования к оценщику,оценочной компании,отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.
Тем не менее,российское оценочное сообщество неоднократно признавало,что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе«Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то,что законодательство об оценочной деятельности меняется,система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».
О том,возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки,мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным,потому что тема весьма животрепещущая.
Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой«Промышленное,гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук,практикующий оценщик с 1993 года:
«На мой взгляд,ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми,какими они являются сейчас. Например,стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение,и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю,что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия,с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить,что невозможно учесть все,слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но,по крайней мере,если мы делаем посыл,что ФСО создавались в соответствии с МСО,то нужно пойти дальше - прямо их и использовать в оценочной практике,в части,не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».
Ольга Колосова, ведущий оценщик компании«Атлант-оценка»:
«Например,в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная,ликвидационная,инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость,стоимость с ограниченным рынком,специализированная стоимость,страховочная стоимость,облагаемая стоимость,стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).
Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов,в частности,машин и оборудования,сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов,мы в этом случае должны применять к таким активам понятие«рыночной стоимости», хотя,по сути,ее как таковой у данного актива не имеется.
То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий,например,страхуется только«конструктив» здания - набор кирпичей,отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может,так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок,на котором оно расположено,в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако,и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин«рыночная стоимость» с большим количеством допущений».
Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы«Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:
«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы,методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».
Вячеслав Шихирин считает,что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:
«Многие положения наших ФСО требуют контекста,расшифровки,детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире,чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде,каком они сейчас существуют,трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО,нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.
Многих вещей в них просто нет. В частности,в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории,кстати,относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге,которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости,а есть только инвестиционный потенциал».
И таких«зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:
«В российских стандартах отсутствует понятие«справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу,что в России работает масса предприятий,ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО,и здесь возникал серьезный«конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии,так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится«выкручиваться» и писать массу допущений,что не украшает отчеты об оценке.
На мой взгляд,основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день - отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами. К примеру,один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам,а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд,подобных ситуаций быть не должно» .
Действительно,отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию,когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло,куда повернул - туда и вышло.
Вячеслав Шихирин:
«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает,что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот,при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Это называется«конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее,правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли - когда объекты не конкурируют,а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности,он есть только в зарубежной литературе.
В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект,который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания,при оценке объекта недвижимости,который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь,таким образом,мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный,а не конкурентный характер».
Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да,она возможна при условии,что ФСО будут совершенствоваться.
Вячеслав Шихирин:
«Приходится работать с тем,что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».
Ольга Колосова:
«Надеюсь,работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше,ведь на самом деле существуют уникальные активы,к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки,а также существуют специфические цели оценки,которые необходимо рассматривать отдельно».
Александр Вусов :
«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».
Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов. Около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.
Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.
При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.
Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.
Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».
Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки -- привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать по известным им методам.
Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.
Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки -- «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта -- дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.
В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870 г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893 г. Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были утверждены и «Правила оценки недвижимых имуществ», а несколько позже -- инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.
Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893 г. Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.
В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.
Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.
Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.
15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.
В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.
Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.
Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.
Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.
Общие понятия и принципы оценки
7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.
7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.
7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.
7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.
7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.
7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.
7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.
7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.
8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.
8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.
8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.
8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.
8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.
8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.
8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.
8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.
9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.
В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:
1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция« МСО-2011».
2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.
3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.
4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.
В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом« Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже, в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов, которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки, требования к оценщику, оценочной компании, отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.
Тем не менее, российское оценочное сообщество неоднократно признавало, что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе« Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то, что законодательство об оценочной деятельности меняется, система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».
О том, возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки, мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным, потому что тема весьма животрепещущая.
Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой« Промышленное, гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук, практикующий оценщик с 1993 года:
«На мой взгляд, ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми, какими они являются сейчас. Например, стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение, и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю, что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия, с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить, что невозможно учесть все, слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но, по крайней мере, если мы делаем посыл, что ФСО создавались в соответствии с МСО, то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике, в части, не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».
Ольга Колосова, ведущий оценщик компании« Атлант-оценка»:
«Например, в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).
Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов, в частности, машин и оборудования, сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов, мы в этом случае должны применять к таким активам понятие« рыночной стоимости», хотя, по сути, ее как таковой у данного актива не имеется.
То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий, например, страхуется только« конструктив» здания — набор кирпичей, отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может, так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок, на котором оно расположено, в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако, и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин« рыночная стоимость» с большим количеством допущений».
Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы« Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:
«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы, методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».
Вячеслав Шихирин считает, что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:
«Многие положения наших ФСО требуют контекста, расшифровки, детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире, чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде, каком они сейчас существуют, трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО, нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.
Многих вещей в них просто нет. В частности, в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории, кстати, относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге, которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости, а есть только инвестиционный потенциал».
И таких« зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:
«В российских стандартах отсутствует понятие« справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу, что в России работает масса предприятий, ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО, и здесь возникал серьезный« конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии, так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится« выкручиваться» и писать массу допущений, что не украшает отчеты об оценке.
На мой взгляд, основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки, но они весьма скудны в части методологии, что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными« проверяющими» структурами. К примеру, один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам, а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд, подобных ситуаций быть не должно» .
Действительно, отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию, когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло, куда повернул — туда и вышло.
Вячеслав Шихирин:
«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает, что из возмож-ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен-ки стоимости недвижимости. Это называется« конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее, правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности, он есть только в зарубежной литературе.
В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект, который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания, при оценке объекта недвижимости, который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь, таким образом, мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный, а не конкурентный характер».
Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да, она возможна при условии, что ФСО будут совершенствоваться.
Вячеслав Шихирин:
«Приходится работать с тем, что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».
Ольга Колосова:
«Надеюсь, работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше, ведь на самом деле существуют уникальные активы, к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки, а также существуют специфические цели оценки, которые необходимо рассматривать отдельно».
Александр Вусов :
«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России, за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки, внесены изменения в закон об оценочной деятельности, исправляющие спорные с практикой оценки моменты, обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».
Подготовила Ксения Попова
